让“沉睡”的公积金流动起来

来源:网络 作者:不详 发布时间:2014-7-31 17:58:25
【提要】 由于广州市两居室商品住房的价格一般都在150万元以上,想用公积金贷款的老百姓绝大多数要依靠“商贷+公积金贷款”的组合,这也是购房时降低贷款成本的最佳选择。
近日,广州市公积金管理中心出台公积金限制贷款措施 (“公积金限贷”),将下半年每月的贷款额度指标严控在10亿元以内。根据目前广州的公积金贷款额度政策,个人最多可贷50万元,两人最多可贷80万元。如果以相对低的最高额度50万元办理公积金贷款计算,每月10亿元贷款限额能满足约2000户购房者的申请,仅占每月购房者总量的1/5。 由于广州市两居室商品住房的价格一般都在150万元以上,想用公积金贷款的老百姓绝大多数要同时借助于商业贷款,即“商贷+公积金贷款”的组合,这事实上也是老百姓购房时降低贷款成本的最佳选择。据测算,总额为100万元的30年期等额本息贷款,若采取“商贷+公积金贷款”的组合,30年可节约17.2万元,相当于一个白领两年的收入。在商业性住房按揭贷款日益紧缩、贷款利率越来越高的情况下,公积金限贷,意味着老百姓购房全面进入高成本时代。 公积金为何限贷 额度不足是公积金 “限贷”的直接原因。根据广州市公积金管理中心的数据,2013年广州公积金贷款发放317亿元,远远超过年放款量150亿元左右的正常情况。今年贷款额度缩减到170亿元,但前5个月已经用去100亿元的额度,这是广州在下半年决定实施公积金“限贷”的主要原因。除广州外,今年以来,济南、厦门、青岛等地也收紧了公积金贷款。事实上,北京、上海和杭州等地在2013年就不同程度地出现了公积金贷款难,甚至是公积金停贷的问题。 今年以来,在楼市逐月下行、地方政府千方百计去库存的情况下,公积金贷款收紧应该属于被动行为,额度不足的说法应该成立。以厦门为例,厦门公积金中心分别于2013年11月、12月和2014年1月连续3个月将上月贷款使用率向社会发布,且公布的这3个月的贷款使用率均高于90%。额度不足的原因之一,就是这几个城市的楼市在近两年过于火爆,成交量和价格涨幅在全国居于前列,对公积金贷款的需求水涨船高。广州近两年(2012~2013年)商品住宅成交量维持在月均90万平方米左右,比前几年的平均水平增长20%。中指院统计的广州房价在2013年同比上涨27.6%,在全国排名第三位;厦门新房销售连续两年维持在年均450万平方米以上,相比2010~2011年上涨80%,相比2009年增长125%。而在价格方面,百城统计的厦门新房价格在2013年达到了18840元/平方米,同比上涨27.91%,涨幅仅低于北京,在全国排名第二位。 但是,从全国层面来看,额度不足与公积金闲置的现象并存。据住建部数据,截至2011年末,余额达2.1万亿元的住房公积金中接近一半在“沉睡”。这就是为什么我们在今年会看到,一部分城市迫于额度紧张而收紧公积金贷款,而另外一些城市则放松公积金提取和使用门槛来激活楼市、消化库存。 仔细观察会发现,在人口较为年轻、适龄购房人群规模比较大的城市,公积金额度比较紧张。在这些城市,尽管缴存人数每年都在增长,但新增缴存者的主体是在民营、私营企业就业的外来务工人员和非户籍人口。特别是,近年来国家强制要求“五险一金”政策扩大覆盖范围,非公有制企业缴存单位占新增缴存户的比例上升。但是,新增缴存户基本上是按照较低的比例 (10%以下),甚至最低比例(5%)来缴纳,对提升公积金池水位贡献不大。在房价快速上涨的情况下,公积金提取、贷款等方面的使用较为强烈,造成留在池子中的余额不足。 根据《2013年上海市住房公积金运行分析报告》,2013年上海公积金新开户职工人数89.4万,同比增长37%,全年净增60万人,创近10年来年净增缴存职工人数之最。但是,2013年全市归集公积金641.65亿元,同比仅增长15.31%。在使用方面,2013年发放公积金贷款614.56亿元,同比增长49.8%,公积金提取合计376.37亿元 (其中80%为住房消费类提取),同比增长33.3%。提取和贷款合计991亿元,比归集额多出了349.3亿元,而多出来的部分只好用结余补上,造成资金池的水位不断降低。 如何解决额度荒 如果公积金能够在全国层面进行统筹,调剂资金余缺,就像商业银行之间的资金拆借和银行间市场回购一样,则部分城市公积金“额度荒”、贷款难完全可以解决。目前,全国公积金闲置部分在2011年就超过了1万亿元。调剂资金余缺可以解决公积金存款低收益的问题,保护缴存者利益,打击地下非法提取。目前,公积金存款仅按1.89%的存款利率来计算,既跑不赢CPI,也跑不赢大众理财收益率,造成地下非法提取十分猖獗。而且,公积金能够跨地区流动,不仅能够将资金池做大,而且也将是我国政策性住房银行建立的一个契机。 目前,住建部公积金司正在研究建立全国公积金中心之间的调剂中心,但制约公积金像银行资金一样流动的体制性、政策性因素很多。首先,该做法与《住房公积金管理条例》违背。根据条例,公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房,任何单位和个人不得挪作他用。要想调剂各地公积金余缺,首先应该修法;其次,公积金中心是地方政府下设的一个政府性质的单位,都希望公积金在弥补社保不足上搭把手,保障房建设、大病救治、补充“低保”、缴学费等方面,公积金使用和提取的口子开得越来越大,地方政府不愿失去控制权。因此,必须要还原公积金在实现住房需求方面“人人为我、我为人人”的互助合作精神,隔离与地方政府其他社保支出的关系;最后,公积金以单位和个人共同缴纳来实现住房需求,本质上是“房改”不彻底的遗留物,或实物住房福利以货币的形式残留,必须要以财政出资和个人缴纳为基础来还原合作基金的性质,去行政化和聘请市场化的管理者。
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